贺州市自然资源局关于印发《关于优化规划管理 助力住宅高品质发展的若干措施（试行）》的通知

为加快构建房地产发展新模式，助力住宅高品质发展，满足居民多样化住房需求，我局制定了《关于优化规划管理 助力住宅高品质发展的若干措施（试行）》，经市人民政府同意，现予以印发。

贺州市自然资源局       

2024年8月9日       

（此件公开发布）

关于优化规划管理

助力住宅高品质发展的若干措施（试行）

为适应住房建设标准逐步提升的发展趋势，丰富我市住宅产品市场，助力住宅高质量发展，满足居民多样化改善性住房需求，特制定本措施。

一、优化工程规划管理

（一）调整地下室（半地下室）规划管控措施

1.室外地面土侧面包覆的建筑空间，当其顶板顶面与相接室外地面高差不大于1.8米的部分的建筑面积不小于地下室建筑面积的50%时，该空间建筑可判定为地下建筑（附图一），并应按地面建筑进行建筑退让控制。对于地形复杂的项目，当分台设计时，其场地内部地下室可参考内部道路设计标高进行覆土判定。

附图一

2.临市政道路一侧的地下空间外露部分宜通过景观处理化解与城市界面的场地高差。

3.对于因场地现状地形、地质特别复杂造成地下室有特殊设计要求的，可组织专家论证研究确定。

（二）增加住宅不计容建筑面积情形

1.当屋顶提供不小于其水平投影面积的60%用作公共使用区域时，屋顶的公共楼梯间及电梯机房、水箱间、烟道、设备管井等公共设备用房累计面积小于等于屋顶水平投影面积25%的，其建筑面积不计容（见附图二）。

附图二

2.既有住宅为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等，其建筑面积不计容。

3.住宅项目内提供公共功能的大门、风雨连廊、亭台楼阁等建筑可不计容，但需计入建筑密度指标，且需满足绿地率、停车、消防等地面空间管控要求。

4.住宅项目内室外机械式停车设备可不计容，但不应影响城市界面景观。

5.住宅区内供电动车充电设施的专用配电房、独立设置的公用配电房、设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房，其建筑面积不计容。

6.新增居住用地，土地出让合同约定（居住用地在出让前，自然资源部门应征求相关部门意见，相关部门须明确无偿移交政府的配套设施类型及具体移交细则，并在土地出让合同中予以明确）或相关政策要求建成后无偿移交政府的配套设施，其建筑面积不计容。

（三）调整住宅户型设计规则

1.飘窗应至少两面临空。

2.阳台应满足至少一个长边全部开敞，开敞面内不应出现墙、柱、落地玻璃及其他维护结构。

3.鼓励住宅产品多样化设计，套型建筑面积超过144平方米的户型可采用复式设计，当住宅户内挑空空间层高不大于两个自然层且≤7.2米时，所有挑空空间水平投影面积之和≤该户单层套内水平投影面积最大值的30%（六层及以下多层联排住宅可放宽至35%）的，该挑空空间按单倍计算计容建筑面积，超出部分按2倍计算计容建筑面积。挑空空间层高＞7.2米的部分，按2倍计算计容面积，并以每2.2米为单位累进增加1倍计算计容建筑面积（见附图三）。

附图三

4.每套住宅户型的空间配置应符合以下要求：

套型建筑面积小于等于144平方米的户型，本套住宅飘窗、设备平台、结构连板、户内凹口、户内洞口、内天井的投影面积之和与套型建筑面积的比值应≤12%；

套型建筑面积大于144平方米的户型，本套住宅飘窗、设备平台、结构连板、户内凹口、户内洞口、内天井的投影面积之和与套型建筑面积的比值应≤10%。

（复式及多层联排住宅内天井按单层计算，户内凹口、户内洞口按自然层计算。）

（四）支持设置公共休闲绿化平台

住宅建筑可设置层高不小于两个自然层高、可供多户业主共享的开敞式公共休闲绿化平台，该平台设置条件符合下述要求的可不计入容积率，确权登记为全体业主共有：

公共休闲绿化平台的水平投影面积不得大于所在自然层计容建筑面积的30%，平台应沿栏杆内侧布置的种植槽，种植槽净宽度应不小于阳台进深的30%，平台绿化面积不小于其水平投影的33%，绿化覆土深度不低于0.5米。平台至少一面临空，平台不封闭、不分隔、不可侵占。临空面无实体围护结构，应设置栏杆、栏板等安全防护构件。公共休闲绿化平台应设置于建筑公共区域，不得与户内阳台相邻设置。

二、试行空中花园住宅

将绿色生态理念注入城市建筑实践，鼓励利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户属空中花园，增加居家活动空间多样性，丰富城市建筑景观，推动住宅产品更新迭代。

（一）项目要求

1.建筑高度大于27米的高层住宅项目。

2.住宅建筑套型建筑面积不小于120平方米（平均套型建筑面积不小于144平方米）。

3.住宅建筑层高不低于3.1米。

4.空中花园住宅的首层住房之下楼层（底层设置商业的视场地高差情况而定）除必要的楼电梯间、门厅和消防控制室外，应整体架空，架空层层高不低于3.6米，作为休闲、健身、娱乐等公共空间使用（见附图四）。

附图四

5.设计需满足消防、结构安全等要求。

（二）户属空中花园设计同时满足以下条件，建筑面积不计入容积率和产权登记面积，不计入建筑密度：

1.空中花园空间高度不小于两个自然层高度。

2.每户住宅阳台及户属空中花园水平投影面积不大于住宅套型建筑面积的40%。其中，户内应至少设置一个满足日常生活起居需求的普通阳台，其水平投影面积不小于套型建筑面积的5%；户属空中花园水平投影面积不小于套型建筑面积的30%。

3.户属空中花园应两面临空，不设结构柱、装饰柱、剪力墙等，不可外接连梁、板、雨篷等构件（防坠落设施除外）。户属空中花园不封闭、不可设置为凹阳台形式，临空面不得设置实体围护结构，仅可设置通透栏杆、栏板等安全防护构件。

4.户属空中花园出挑宽度应≥2.4米且≤6米。

5.空中花园上方为邻户外窗时，不应设置飘窗，且应设置防坠落和视线遮蔽措施，考虑整体美观效果，不可采用混凝土板。空中花园下方有出入口或人员活动的区域应设置安全防护措施。

6.户属空中花园应沿栏杆内侧布置的种植槽，种植槽净宽度应≥阳台进深的30%。种植槽可下凹或上翻，覆土厚度≥0.5米（不含防水层）。绿化面积≥户属空中花园面积33%。

7.种植形式宜高、中、低搭配，不应只选用高度＜0.45米的地被植物，适当选种高于栏杆的乔木和灌木；同时出于安全考虑，不宜种植高大乔木与落果品种，不应选用对阳台结构造成破坏的品种。

（三）其他支持政策

1.空中花园住宅建筑间距的计算边界可按户属空中花园外挑尺寸的二分之一范围线进行控制（防火间距仍按户属空中花园最外边缘计算）。空中花园住宅建筑与地块外建筑及与地块内非空中花园住宅建筑的间距，以及空中花园住宅建筑退用地红线、道路红线、绿地等退距应按照户属空中花园的最外边缘计算。

2.日照分析时应建模，当空中花园住宅建筑为遮挡物时，日照计算的遮挡面应为户属空中花园的最外边缘；当空中花园住宅建筑为被遮挡物或自遮挡时，日照计算的被遮挡面应为建筑主体外边缘。

3.空中花园住宅建筑面宽控制只计算到外墙面。

（四）加强审查及后期监管

1.户属空中花园应审查其景观绿化设计方案，景观绿化方案应充分考虑绿化种植方式防坠落、防台风等防护措施。

2.空中花园的景观绿化与建筑主体同步设计、同步施工、同步验收，精装交付。建设单位应依法依规建设、销售，及时、准确地向购房者及物业管理单位说明关于户属空中花园用途，并在房屋销售合同、物业管理规约中予以明确。

三、适用范围

（一）本措施中的优化工程规划管理规定，原则上适用于贺州市中心城区范围内新取得建设用地使用权的住宅项目，已取得建设用地使用权但尚未办理施工许可证的住宅项目，经建设单位申请可按本措施依法调整。

（二）本措施中的空中花园住宅规定，在贺州市特定区域进行试点项目先行，由建设单位申请并报经市自然资源审查委员会审定后实施。

四、本措施自印发之日起实施。贺州市管辖范围内的各县（区）可结合实际需求参照执行。

名词解释

空中花园住宅 又称“第四代住宅”，是一种新兴的建筑模式，通过平台立体绿化和建筑外墙垂直绿化等多种立体绿化方式，将空中花园庭院与现代住宅相结合，形成户户有花园的建筑形式。

户属空中花园 设置于住宅建筑单个户型内的主体结构外高度不小于两个自然层高的室外绿化活动空间，与住宅套内空间连接，宜设置在每套住宅的起居室外或建筑转角处。

住宅户型的空间配置 指每套住宅户型中各功能空间的数量、位置关系、大小比例等。除了应遵守的相关住宅设计规范外，本规定中对于住宅居室以外的其它辅助功能空间及其构件进行了补充说明。飘窗、设备平台、结构连板、结构连梁、户内凹口、户内洞口的位置如下图所示（附图五），其中：

户内凹口是指单套住宅内，外墙三面围合、另一面开敞且进深≥0.9米、宽度＜2个开间的空间。

户内洞口是指单套住宅内，外墙三面围合、开敞面为连梁或连板围合成的空间。

附图五